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Die Landtitel:
Sor. Kor 1 ist ein
Bekanntmachungsformular für Grund und Boden in Besitz. Es gibt eine
Urkunde, welche die Rechte auf Grund und Boden darlegt. Bestehende
Rechte werden gemäss Sor.Kor 1 weitergeführt. Am 1. Dezember 1954
wurden alle Landbesitzer von der Regierung angewiesen, ihren Besitz
per Sor.Kor 1 anzuzeigen. Nachdem der Nachweis erbracht worden war,
dass ein Besitzer Grund und Boden rechtmässig besass und nutzte,
wurden von der Regierung die Landtitel Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor
als Beweis dafür ausgestellt. Nor.Sor 3 und Nor.Sor 3 Gor sind
rechtsgültige Urkunden, vorausgesetzt, dass die Person, welche auf
dem Titel ausgewiesen ist, gemäss den Gesetzesgrundlagen Anspruch
auf das Land hat. Dieses Recht wird vom Gesetz anerkannt und kann
als Beweismittel in einem Rechtsstreit mit einer natürlichen Person
oder der Regierung verwendet werden.
Por. Bor. Tor 6 ist ein Nachweis dafür, dass Steuern für
Landnutzung abgegeben werden. Solcher Grund und Boden hat den
Nachweis auf Besitzrecht des Landnutzers noch nicht erbracht und
falls noch kein Rechtstitel für dieses Land besteht, könnte der
Grund dafür sein, dass es sich um Land in der Walderhaltungs- oder
öffentlichen (staatlichen) Zone handelt oder das Land ist
ausgewiesen durch die Titel Sor.Kor 1, Nor.Sor 3, Nor.Sor 3 Gor oder
durch eine Landbesitzurkunde (Chanod). Alle diese Titel müssen
grundsätzlich einen Por.Bor.Tor 6 Steuernachweis haben wie Land,
welches nicht durch einen Titel ausgewiesen ist. Der Erwerb von
Land, welches diesen Steuernachweis hat, ist möglich, indem die
Landbesitzrechte an den Besitzempfänger übergeben werden, welcher
dann gleichberechtigt ist wie der Übertrager, jedoch können bei Land
gemäss Por.Bor.Tor 6 Probleme im Zusammenhang mit dem Rechtsnachweis
entstehen und der Besitzer hat in einem Rechtsstreit mit den
Behörden keine Beweisgrundlage.
Sor. Por. Gor 4-01 ist eine Landzuweisung der
Landneugestaltungskommission und unter keinen Umständen kann solches
Land erworben oder verkauft werden. Es kann nur durch Erbfolge
weitergegeben werden.
Nor. Sor 3 ist eine von der Regierung ausgestellte Urkunde,
welche die Nutzung durch den Landbesitzer bescheinigt. Es ist keine
Besitzurkunde, d.h. es wird von Gesetzeswegen bestätigt, dass eine
Person, welche einen Nor.Sor 3 Titel hält, gesetzlich berechtigt
ist, Grund und Boden zu besitzen. Dieser Landtitel kann als
rechtliche (juristische) Urkunde verwendet werden oder zur
Landnutzung als Eigentümer. Die kartographische Erfassung eines
Nor.Sor 3 Titels ist nicht festgelegt und es bestehen keine
Parzellengrenzpunkte. Der Titel ist für eine spezifische Parzelle
ausgestellt und ist nicht an andere Parzellen gebunden, wodurch
Probleme bei der Überprüfung der Landfläche entstehen. Alle
gesetzlichen (juristischen) Handlungen im Zusammenhang mit diesem
Titel müssen für 30 Tage öffentlich ausgeschrieben werden.
Nor. Sor 3 Gor ist ein gesetzlicher Landtitel mit der selben
Rechtsgrundlage wie Nor.Sor 3, mit dem Unterschied jedoch, dass auf
der Karte Parzellengrenzpunkte eingetragen sind, wobei diese
Grenzpunkte und die Landfläche durch eine Luftaufnahme festgelegt
werden. Es besteht daher die Möglichkeit, eine angrenzende
Landfläche zu verifizieren. Es wird immer der selbe Massstab von
1:5000 angewendet. Gesetzliche (juristische) Handlungen im
Zusammenhang mit diesem Titel müssen nicht öffentlich ausgeschrieben
werden, und das Land kann in kleinere Parzellen aufgeteilt werden.
Nor. Sor. 4 Chor, die Landbesitzurkunde
(Chanod) ist eine Landeigentumsurkunde. Jede Person, deren
Name auf der Urkunde eingetragen ist, hat gesetzlichen Anspruch auf
das Land und kann diesen als Beweismittel zur Bestätigung der Rechte
gegenüber Regierungsstellen verwenden. Die Besitzurkunde wird
ausgestellt, wobei ein äußerst akkurates Satellitenvermessungssystem
(GPS) angewandt wird um die Grenzen und die Landfläche festzulegen.
Alle gesetzlichen (juristischen) Handlungen können gemäss
Eigentumsrecht sofort ausgeführt werden. Die Aufteilung des Landes
in mehr als 9 Parzellen muss in Übereinstimmung mit dem
Landzuweisungsgesetz, Abschnitt 286, ausgeführt werden.
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Um Probleme auszuschliessen, sind nur
Nor. Sor 4 Chor (Chanod) und
Nor. Sor 3 Gor
zum Erwerb empfehlenswert.
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Gebäude
Das Eigentumsrecht auf Gebäude steht
Ausländern nur zu, sofern das Land nicht eingeschlossen ist.
Ausländern wird vorgeschlagen, das Land über
einen Zeitraum von 30 Jahren, mit der Option auf Vertragsverlängerung, zu pachten, wonach das Eigentumsrecht auf
das auf dem Land errichteten Gebäudes erworben wird. Die
Besitzrechte zum Land und Haus werden durch die Tatsache, dass man
Hauseigentümer ist, abgesichert. Die Landeigentumsrechte können
verpachtet werden. Falls wie oben erwähnt vorgegangen wird, kann das
Haus nicht separat vom Land betrachtet werden und ist ein integraler
Bestandteil gemäss Zivilrecht. Die Eigentumsrechte auf das Gebäude
können bestätigt (nachgewiesen) werden, worauf der Vermieter
(Verpächter) das Haus nach Ablauf der Pacht nicht beschlagnahmen
kann, sondern eine "Heimfallentschädigung" wird fällig.
Landbesitzrechte für Ausländer
Landbesitz kann in Thailand nicht auf
Ausländer eingetragen werden. Ein neuer Gesetzesentwurf
gestattet jedoch, dass thailändische Staatsbürger, die mit einem
Ausländer verheiratet sind, unbeschränkt Land kaufen können, was
vorher nicht möglich war. Wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der
Erwerb aus Mitteln des thailändischen Partners finanziert wird, gibt
es bei dem Landregistrierungsamt keinerlei Schwierigkeiten. Kommen
die Mittel jedoch vom ausländischen Ehepartner, muss dieser ein
Dokument unterschreiben indem er bestätigt, dass im Falle einer
Scheidung der Landbesitz dem thailändischen Partner gehört. Folglich
muss der Besitz nicht geteilt werden und verbleibt beim
thailändischen Partner. Das Gesetz verbietet
jedoch nicht, dass ein Ausländer ein Haus und ein Gebäude besitzt.
In den meisten Fällen wird daher für Wohnzwecke ein Leasingvertrag,
Nutzungs-Mietvertrag für Grund und Boden, über 30 Jahre mit
Verlängerungsrecht abgeschlossen. Vom Gesetz her ist eine maximale
Laufzeit für Mietverträge von 30 Jahren vorgesehen. Meistens wird
jedoch mit einem Zusatzvertrag abgesichert, dass auch eine
Verlängerung des Mietvertrages auf weitere 30 Jahre gewährt wird und
dass bei Nichteinhaltung dieser vertraglichen Verpflichtung eine
hohe Strafzahlung fällig ist. Solche Verträge müssen im Landtitel
eingetragen werden um gesetzeswirksam zu sein.
Bei
Nichteintragung ist dieser Vertrag nur 3 Jahre gültig und kommt
einer Steuerhinterziehung gleich. Um die Wirtschaft in Thailand
anzukurbeln, hat das Parlament nun mit 235:58 Stimmen beschlossen,
das Nutzungsmietrecht auf 50 Jahre, mit Option auf weiter 50 Jahre,
auszudehnen. Dies gilt jedoch nur für kommerziell und industriell
genutzte
Grundstücke. Dadurch hofft man, neue ausländische Investoren
anzulocken. Eine weitere Gesetzesänderung hat am 18. Mai 2000
stattgefunden und ist am 19. Mai in Kraft getreten Das neue Gesetz
erlaubt Ausländern, die mindestens 40 Millionen Baht in Thailand
investiert haben, maximal 1 Rai Land (1'600 m2) für Wohnzwecke zu
erwerben. Allerdings wird durch die daran geknüpften Bedingungen,
das Investment nicht sehr attraktiv.
Ausländer haben das Recht, Darlehensverträge
(Hypotheken) im Landtitel eintragen zu lassen.
Im Konkursfall geht das Grundstück dann an den Darlehensgeber
und wird durch Gerichtsbeschluss über eine Versteigerung verkauft.
Den Erlös daraus, minus der anfallenden Gebühren erhält der
Darlehensgeber. Als höchster Zinssatz für Privatdarlehen werden von
den Gerichten maximal 15% p.a. anerkannt.
Übertragung und Eintragungen
Übertragungen und Eintragungen in Landtitel können auch ohne Beisein
der jeweiligen Parteien erfolgen, sofern die notwendigen Dokumente
wie Originallandtitel, Vollmachten, Passport- oder ID Card-Kopien,
sowie Hausregisterkopien vorhanden sind. Für solche Übertragungen
ist mit ca. 3,8% Abgaben und Steuern zu rechnen. Der Verkäufer muss
nochmals 1% vom Kaufpreis an das Finanzamt abführen, wenn das
Grundstück noch nicht länger als 5 Jahre in seinem Besitz war. Bei
Frauen als Verkäufer ist die Unterschrift des Ehegatten notwendig.
Falls die Verkäuferin nicht verheiratet sein sollte, ist eine
Urkunde zum Beweis des Ledigenstatus oder der Scheidung notwendig.
Registrierte Darlehen in Landtiteln
Oftmals sind die Originallandtitel zur
Absicherung von Darlehen (Hypotheken) bei Banken hinterlegt. Diese
Darlehen sind auf der Rückseite eines solchen Titels eingetragen.
Bevor ein Kauf getätigt wird, muss Kontakt zu der jeweiligen Bank
aufgenommen werden, um zu erfahren, unter welchen Bedingungen die
Tilgung erfolgen kann. Danach wird der Eintrag aus dem Landtitel
gestrichen und der Originallandtitel ausgehändigt.
Vertragsrecht
Verträge in Thailand sind in jeder Sprache
rechtsgültig. Wird jedoch ein Vertrag registriert oder für
gerichtliche Zwecke verwendet, ist eine Übersetzung in die
thailändische Sprache notwendig. Sind zweisprachige Verträge
vorhanden, zählt für das Gericht immer nur die thailändische
Version.
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